Многие владельцы гаражей в Москве задаются вопросом: почему при сносе их объектов одним людям выплачивают компенсации, а другим — нет? Эта проблема стала особенно острой для члена гаражно-строительного кооператива, расположенного неподалеку от станции метро «Речной вокзал», который поделился своей историей со слушателями радиостанции «Бизнес ФМ».
Слушатель Андрей рассказал, что его гараж был частью одного из пяти кооперативов в районе «Речного вокзала». Эти территории были включены в городскую программу комплексного развития, что привело к сносу всех гаражных боксов. Гаражный кооператив, в котором состоял Андрей, был ликвидирован в марте после того, как городские власти в одностороннем порядке расторгли договор аренды земли. Теперь на месте бывших гаражей — лишь пустующий участок, обнесенный забором.
«Не знаю, как у других ГСК, но у нашего был полный пакет документов, начиная от письма мэра на выделение земли, тогда еще Лужкова Юрия, и заканчивая ИНН, кадастровым номером, договорами с «Мосэнерго», ветобработкой и тому подобное. Все документы, подтверждающие целевое использование земли, платежки за аренду земли. Несмотря на это, все гаражи нашего ГСК были снесены. Компенсация за снос гаражных боксов не была выплачена никому, даже членам нашего ГСК, который был полностью легитимный, а сумма эта составляла ни много ни мало для каждого бокса 225 тысяч рублей. А сейчас, насколько я слышал, в августе ее подняли уже и до 300 тысяч рублей. Это все притом, что в соседнем районе Северного округа Москвы, в Ховрине, компенсация за снос гаражей выплачивается. Насколько я знаю, за все снесенные гаражи».
Естественно, у владельцев гаражей возник вопрос: если земля была предоставлена городом, почему их строения сносят без компенсации? «Бизнес ФМ» направил запрос в Департамент градостроительной политики Москвы, но на момент публикации материала комментарии от префектуры САО не поступили. Ранее «Ведомости» писали, что на данной территории планируется строительство нового жилого квартала. Разработкой проекта занимается «Бореалис девелопмент» — компания, аффилированная с Capital Group и Департаментом городского имущества. Однако в Capital Group заявили, что их компания не проводит работ, связанных со сносом.
Юристы объясняют, что ключевую роль играет формулировка договора аренды земли. Если участок был предоставлен для временной гаражной автостоянки, то даже при наличии фундамента гаражи не считаются капитальными сооружениями. В этом случае власти рассматривают их как нестационарные объекты. Единственным возможным действием для владельцев является оспаривание одностороннего расторжения договора аренды.
Акоп Абгарян
председатель Московской коллегии адвокатов «Абгарян, Мурадян и партнеры»«Очень много гаражных кооперативов, которые оформили свои права, получили выписку из Единого государственного реестра недвижимости и оформили право собственности, имеют право на компенсацию. У них оформлены права на аренду, где разрешенное использование земельного участка предполагает строительство там капитальных сооружений (в форме гаражей). Если мы говорим о том, что да, у них есть земельный участок, выделенный департаментом городского имущества, но разрешенное использование там всегда было под временный гаражный кооператив. Понимаете разницу? Вот здесь ключевой момент, если в разрешенном использовании земельного участка указано временное сооружение, то говорить о недвижимости тут просто невозможно, соответственно, и компенсация не предполагается».
Ситуация, в которой оказался Андрей, не единична. На протяжении последних лет гаражные кооперативы постепенно исчезают из ландшафта Москвы, и компенсации получают не все владельцы. Покупка гаража в ГСК зачастую означает приобретение лишь права пользования, а не права собственности на объект. Оформление земли под такими кооперативами также сильно варьируется. В случае сноса единственным инструментом для владельцев остается судебное разбирательство. Однако, как отмечает член совета директоров группы содействия «Дельта» Глеб Виленский, перспективы таких исков не всегда радужны.
— Я не испытываю особых иллюзий относительно перспектив этих судов по той причине, что решения о выделении земли под гаражи, под временные всякие конструкции типа ракушки раньше принимались не очень корректно с точки зрения оформления.
— Договор аренды с городом — это не аргумент?
— Договор аренды не дает права собственности. Тем не менее групповые иски от совладельцев, чьи права, по их мнению, нарушены, — это всегда, по крайней мере, инструмент для такого цивилизованного диалога с властями города.
Эти риски значительно усложняют покупку гаражей. Приобретая бокс за несколько миллионов рублей, невозможно с уверенностью предсказать, не будет ли на его месте через несколько лет запланировано строительство жилого комплекса или новой дорожной инфраструктуры.
